Основные этапы сделки купли-продажи квартиры (вторичное жильё)

15 июля 2013

 

Многим людям покупать или продавать квартиры приходится не каждый день. В результате, когда дело доходит до сделки, появляются вопросы, касающиеся юридической части. Даже если с Вами сотрудничает виртуозный специалист, в Ваших интересах разобраться в этом вопросе. А мы в свою очередь предоставим основу этого «запутанного» дела: сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Сама сделка купли-продажи состоит из пяти этапов, их легко запомнить:
1. подписания предварительного договора;
2. проверки пакета документов;
3.подписания договора отчуждения;
4. государственной регистрации;
5. передачи недвижимого имущества.
Во время подписания предварительного договора у продавца на руках должны быть следующие документы:
• форма №7 (техническая характеристика объекта);
• форма 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади);
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, дарения и т д), если она находится в собственности.
После предварительной договоренности продавца и покупателя может быть внесен аванс за квартиру. Уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости естественно необходимо зафиксировать в предварительном договоре.
Далее покупателю (его представителю) необходимо очень внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нужно быть крайне осмотрительным и обращать внимание на любую мелочь. В случае недосмотра в будущем могут возникнуть проблемы, а нам они не нужны.
Следующий этап — составление договора отчуждения. Сделку, по соглашению сторон, можно заверить нотариально, либо составить договор в простой письменной форме. В договоре купли-продажи продавцом и покупателем указывается и сумма сделки. Далее рассчитывается налог для продавца (часто продавцы стараются указать меньшую сумму, чтобы сэкономить), здесь нужно быть аккуратнее потому, что в случае расторжения сделки суд будет учитывать лишь ту сумму, которая указана в договоре. Что написано пером…
Для оплаты можно использовать три способа: расчеты через банковскую ячейку, перечисление всей суммы на счет продавца или расчет аккредитивом.
Для справки: аккредитив — это форма оплаты с предварительным открытием специального счета. Существуют два типа аккредитивов: денежный и документарный. Денежный аккредитив — это именной документ, который выдается банком лицу, внесшему определенную сумму и желающему получить ее в другом городе страны или за границей. Документарный аккредитив — это соглашение, в силу которого банк (банк-эмитент) должен по просьбе и на основании инструкций клиента произвести платеж третьему лицу или его приказу (бенефициару). Банк, открывший аккредитив (банк-эмитент), может произвести платеж в адрес поставщика или предоставить эти полномочия другому банку при условии представления им документов, оговоренных в аккредитиве, и при выполнении других условий аккредитива.
Условия передачи денег должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости. Полную сумму продавец получает после передачи квартиры и снятия с регистрации всех проживавших в ней до этого момента жильцов.
И вот мы пришли к заключительному этапу сделки: государственная регистрация. Именно она служит единственным неоспоримым доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Кажется, всё…можно вздохнуть свободно! А нет. На последнем этапе нужно заново просмотреть все документы, это очень важно. Не стоит обделять вниманием и свидетельство о государственной регистрации собственности.
Продавец, получив деньги, выдаёт расписку и передаёт покупателю недвижимое имущество; обе стороны подписывают акт приёма-передачи. И вот он долгожданный момент! Покупатель становится собственником жилья. Передача недвижимости может происходить как во время сделки, так и после неё.